Mutuo: ma quanto mi costi?

Le rate del mutuo, a partire dalla seconda metà del 2022, hanno avuto un deciso aumento a causa dell’innalzamento dello spread.

Per cercare di calmierare tali conseguenze è intervenuto il governo attraverso la  Legge di Bilancio 2023 pubblicata in GU n. 303 del 29 dicembre (Legge n.197/2022), la quale stabilisce le condizioni per rinegoziare i mutui ipotecari per tutta la durata del contratto, concedendo di fatto l’applicazione del tasso fisso in luogo del tasso variabile.

In particolare, richiamando le disposizioni originariamente previste dal decreto-legge 70/2011, i mutuatari beneficiari di questa agevolazione sono coloro che per l’acquisto o la ristrutturazione della propria abitazione, hanno acceso mutui ipotecari con le seguenti caratteristiche:

  • stipula o accollo prima dell’entrata in vigore del provvedimento in esame, 01.01.2023;
  • importo originario non superiore a 200 mila euro;
  • tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto.

Sono ulteriormente specificati i seguenti requisiti soggettivi:

  • ISEE, al momento della richiesta di rinegoziazione, non superiore a 35 mila euro;
  • non avere avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo, salvo diverso accordo tra le parti.

Le condizioni di rinegoziazione consistono nell’applicazione del tasso annuo nominale fisso con limiti quantitativi prefissati. 

Più in dettaglio, il nuovo tasso si calcola sommando allo spread originariamente previsto nel contratto di mutuo, il minore tra l’IRS (Interest Rate Swap) a 10 anni e l’IRS pari alla durata residua del mutuo.

Inoltre, si potrà concordare sia l’applicazione del nuovo tasso fisso per un periodo inferiore alla vita residua del finanziamento, sia un allungamento del piano di rimborso per massimo 5 anni sempre che, al momento della rinegoziazione, la durata residua del mutuo non superi i 25 anni.

Si rammenta che la procedura di rinegoziazione deve essere necessariamente richiesta entro il 31 dicembre 2023.

Questo dice la legge, ma veniamo ora ad analizzare le varie opzioni che si possono presentare e cosa fare a prescindere da quanto promulgato dalla legge sopracitata:

  • Quanto tempo deve passare per rinegoziare il mutuo?

La legge non prevede limiti temporali; tuttavia, alcune banche definiscono un periodo di rimborso minimo prima di poter rinegoziare (per esempio almeno due anni dall’inizio del piano).

  • Quante volte si può chiedere la rinegoziazione ?

Secondo la legge 40/2007 la rinegoziazione del mutuo può essere richiesta un numero illimitato di volte per tutta la durata del mutuo.

  • Quanto costa la rinegoziazione del mutuo?

la rinegoziazione è sempre e completamente gratuita, la surrogazione del mutuo è gratuita per tutti i costi delle pratiche e per le spese accessorie, ma il cliente deve pagare la tassa ipotecaria di 35 euro

  • Come rinegoziare il mutuo con la stessa banca?

In quest’ultimo caso il cambiamento del tipo di contratto implica il passaggio dal mutuo a tasso a fisso a quello variabile (o viceversa). Per richiedere una rinegoziazione del mutuo basterà inviare una raccomandata A/R alla propria banca con tanto di descrizione dettagliata di tutte le condizioni da modificare.

  • Come si fa ad abbassare la rata del mutuo?

Per verificare se è possibile ridurre la rata del mutuo che si sta pagando con la banca, il cliente ha a disposizione soprattutto due strumenti: la rinegoziazione e la portabilità o surroga. Due soluzioni a cui se ne può aggiungere una terza, molto meno praticata, che è quella della sostituzione.

  • Quali sono i documenti per una rinegoziazione ?

Per la rinegoziazione del mutuo è sufficiente una scrittura privata semplice, un accordo scritto e sottoscritto tra banca e mutuatario. Non sussiste l’obbligo di autenticazione da parte del notaio.

  • Quando non si può surrogare un mutuo?
  1. Quando l’ammontare del finanziamento inferiore a 50mila euro
  2. Quando la situazione reddituale del mutuatario risulta modificata in maniera peggiorativa
  3. Quando le rate precedenti risultano impagate
  4. Quando il deprezzamento dell’immobile è tale da non rappresentare più una garanzia sufficiente per la banca;
  5. Quando la scadenza mutuo è breve.
  • Che differenza c’è tra surroga e rinegoziazione?

Rinegoziazione e surroga del mutuo sono due concetti differenti. Con rinegoziazione si intende la modifica delle condizioni accordate con la banca con cui si è stipulato il mutuo, mentre la surroga è il trasferimento del mutuo con un’altra banca.

  • Quando scenderanno i tassi dei mutui?

Nel mese di novembre si supponeva che la riduzione dei tassi dei mutui potesse arrivare già tra la fine del primo e l’inizio del secondo semestre 2023. Con la recente stretta della BCE purtroppo si dovrà attendere la fine del 2023 per valutare una riduzione dei tassi e come sempre le previsioni trovano il tempo che trovano e noi non facciamo le carte al futuro.

  • Quanto costa il notaio per sostituire un mutuo?

Anche la parcella del notaio è a carico della banca, quindi il cliente non deve pagare nulla. Dobbiamo tenere presente, però, che utilizzando la portabilità non è possibile stipulare un nuovo mutuo che finanzi, oltre all’estinzione del mutuo precedente, anche ulteriori esigenze di liquidità.

Speriamo di avere dato un quadro un più chiaro su una normativa piuttosto articolata!

 


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